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【on.cc東網 作者：徐佳馨 房產評論家】

最近內政部拋出了兩萬戶地上權青年住宅的話題，研議參考新加坡組屋作法，透過各地公有土地的釋出，廣建地上權住宅，認為此舉將讓施政有感，並且有效解決青年居住問題。

這讓我想到當年一個年輕朋友告訴我她想要買台北某地上權的故事。

那時，正是地上權話題談得沸沸揚揚的當下，由於房價高漲，只賣建物不賣土地的地上權成為市場顯學，眾家建商也使出渾身解數標地，在市中心興建美輪美奐的地上權住宅。

我這年輕朋友家境小康，工作也頗有表現，家人希望她在婚前有間房子養成儲蓄習慣，也期待孩子住在有管理、風評不錯的房子裡，也期待買間房子未來可以增值，不過預算有限，頂多出得起兩千萬以內的頭期款，剛好看到這個北市個案，又有點關係，爸媽就興匆匆地叫孩子去買。

她來問我如何決定，我只告訴她：「你請跑單小姐幫你算算地租，再把地租告訴你家人，就會有答案了。」

問了之後果然就有了答案，她告訴我，以她預算的小三房格局，一年地租約是六萬多元，等於一個月多繳五千多元，以現在的利率水準可以再多扛一百萬房貸，家人聽完地租那麼高，就打消了購買念頭。

青年能有地方可以住，當然是一個十分要緊的事，政府透過公有土地釋出，也是一個美意，可政府沒想到的是，對於年輕人而言，房子不只是居住而已，年輕人期待在房子並非扮演消費品的角色，更多的父母在協助子女購屋之際，不正是期待孩子在買屋過程中，少辛苦一點，未來的人生多幸福一點？

至少現階段的地上權住宅並非如此。

購買地上權的第一個挑戰是，持有成本不斷增加。隨著政府增加持有稅的既定政策，沒有土地雖然不用繳交地價稅，但地租還是需要繳交的，房屋稅還是必要的，房屋稅的部分之前討論很多，暫時不須贅述，地租一般都是跟著公告地價走，以長線來看，公告地價也將與市價接軌，地上權產品勢必得面臨房子越舊卻地租越高的怪異現象。
隨之而來的第二個挑戰就是，房子要賣給誰？

看到那麼高的持有成本，下一手買方也會評估到底合不合算，加上銀行對於地上權產品採取雨天收傘的態度，即使有心想買，也會在盤算自備款相對較高的狀況下，打了退堂鼓。

這也就是為何地上權產品迅速降溫的原因，當建商都已經滿頭包，如果還維持在現在這個前提，內政部還在研議要拿地上權住宅當突圍住宅問題的「刺客」，雖然目的良善，卻也讓人懷疑，到最後刺死的該不會是自己吧？

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