hatal7le73248的部落格

劉昌坪／律師日前在新北市三重區發生一起都更案件，實施者（該案為建商，而非自主更新團體）早於民國99年即已提出都市更新事業計畫，並於103年經核定及發布實施，但之後因建商財務發生問題，遲遲未申請建照，以致該都市更新案遭新北市政府撤銷，土地處於廢墟狀態，原住戶更面臨進退兩難的困境。本案恰好點出一般民眾常忽略的都更漏洞及法律風險，因為都更案即使業經主管機關核定，但到房屋興建完成，將產權過戶至住戶名下時，往往需要長達數年的時間。如果把都更案比喻成預售屋買賣，民眾可能更容易理解；預售屋是消費者付錢買新房子，都更案則是原住戶大多採取與實施者協議的條件或權利變換方式，以「原本的土地和建物價值」來參與並交換蓋好的新房子。都更和預售屋都是數年後才有新房子，同樣的道理，因為時間久，所以建商的財務狀況非常重要，遇到品牌好、都更經驗豐富的建商，某程度即可降低財務面的風險，所以建議民眾在簽署文件，確定與建商進行都更前，最好先初步了解建商的背景。此部分資訊其實並不難取得，除了上網留意建商有無官網及實績、至司法院網站查詢建商有無因都更糾紛而涉訟外，亦可至經濟部商業司網站，在「公司及分公司登記資料查詢」網頁，輸入建商名稱，特別觀察其「實收資本額」及「核准設立日期」，即可大致了解其財務狀況，並可判斷建商是否為俗稱的「一案公司」。在都更案中，住戶最好能進一步與建商達成共識，以信託方式辦理都更，理由在於辦理信託對於雙方都有好處。就住戶而言，透過信託，由銀行控管資金專款專用，使工程能順利完工；就建商而言，信託財產不受強制執行，且原則上，信託關係不因死亡、破產或喪失行為能力而消滅，可保持長時間的法律關係狀態穩定。一旦工程順利完工，再由受託銀行將完工後的土地及建物產權依合建契約的約定比例、選屋協議，或依權利變換計畫分配清冊移轉予原住戶，亦可避免於產權移轉登記時發生爭議。最後，如能再同時搭配「續建完工機制」，更可保障都更案不會因建商財務狀況惡化，而處於動彈不得的狀況。當然，「續建完工機制」能否發揮實際功效，仍須視該機制的約定方式及個案具體情形（例如市場景氣、產權情形及原約定條件等因素），而決定是否有其他實施者願意接手該都更案，但至少對於住戶而言，可以再多一層保障。此外，值得注意的是《都市更新條例》第56條第2項於賦予主管機關撤銷權限時，亦明定「並得強制接管；其接管辦法由中央主管機關定之」，內政部亦早已於88年發布「都市更新事業接管辦法」，並於第2條規定：「直轄市、縣（市）主管機關依本條例第56條第2項強制接管時，得編列預算或運用都市更新基金依本辦法辦理。」實務上若能真正落實上開規定，或是重新檢討接管條件及接管方式，讓強制接管制度能夠真正發揮功效，不僅更能建立民眾對於都更的信心，亦可讓政府推動都更的政策得以順利實現。